نرخ ارز در اقتصاد ایران به‌عنوان متغیری کلیدی، نه‌فقط شاخصی از سیاست‌های پولی بلکه عامل تعیین‌کنندهٔ ارزش دارایی‌ها و انتظارات تورمی تلقی می‌شود. در دههٔ اخیر، با چندین جهش ارزی، قیمت مسکن در تهران تغییرات چشمگیری را تجربه کرده است. از آنجا که مسکن در ایران هم کالای مصرفی و هم دارایی سرمایه‌ای محسوب می‌شود، بنابراین اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن را می‌توان به صورت کاملا واضح مشاهده نمود. پژوهش حاضر به‌صورت ویژه به بررسی اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران می‌پردازد تا نشان دهد چگونه بی‌ثباتی پول ملی بر پویایی فضایی قیمت‌ها اثر می‌گذارد.
اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن
- کانال تورمی (قیمت‌گزاری عمومی): افت ارزش پول داخلی باعث افزایش قیمت کالاها و خدمات شده و در نتیجه قیمت‌گذاری دارایی‌های واقعی (از جمله مسکن) صعود می‌کند. این کانال یکی از قدرتمندترین مسیرها در کشورهایی با تورم مزمن است.
- کانال هزینه‌های ساخت (قیمت نهاده‌های وارداتی): بسیاری از مصالح یا تجهیزات ساخت‌وساز قابل‌تأمین از بازارهای بین‌المللی یا تحت‌تأثیر قیمت جهانی هستند؛ افزایش نرخ دلار هزینه تمام‌شدهٔ ساخت را بالا می‌برد و عرضهٔ جدید را کاهش/گران می‌کند.
- کانال سفته‌بازی و ذخیرهٔ ارزش: وقتی دلار به‌عنوان «پناهگاه ارزش» ترجیح داده شود، سرمایه‌گذاران بخشی از پس‌انداز را به دارایی‌هایی مثل زمین و آپارتمان منتقل می‌کنند تا از افت ارزش ریال محافظت کنند؛ این تقاضای سرمایه‌ای فشار افزایشی روی قیمت مسکن ایجاد می‌کند. مطالعات میدانی ایران افزایش تقاضای «حفاظتی» و سفته‌بازی در دوره‌های سقوط ریال را گزارش کرده‌اند.
- انتظارات و عدم‌قطعیت ارزی: نوسانات و عدم‌قطعیت ارز سرمایه‌گذاری بلندمدت و عرضه را تهدید می‌کند؛ توسعه‌دهندگان و سازندگان پروژه‌ها به‌دلیل عدم‌قطعیت قیمت نهاده یا هزینه تأمین مالی، پروژه‌ها را به تعویق می‌اندازند که عرضه را تنگ‌تر و قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. مطالعاتی در ایران اثر عدم‌قطعیت ارزی را بر قیمت مسکن تأیید کرده‌اند.
چرا اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن بین مناطق شهری متفاوت است؟
در ایران چندین مطالعه نشان داده است که بین اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن رابطه ی معنادارای حاکم است به گونه‌ای که افزایش نرخ دلار و عدم‌قطعیت ارزی، رشد قیمت مسکن را در پی داشته است. به طور مثال بررسی داده‌های بانک مرکزی (۱۳۹۰–۱۴۰۳) نشان می‌دهد که، با رشد نرخ دلار از حدود ۱٬۰۰۰ تومان در سال ۱۳۹۰ به بیش از ۵۰٬۰۰۰ تومان در سال ۱۴۰۲، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از ۲٫۵ میلیون تومان به حدود ۸۵ میلیون تومان افزایش یافته است. بنابراین همبستگی مثبت بسیار قوی بین نرخ ارز و قیمت مسکن مشاهده می‌شود.
با این حال، اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران یکسان نیست و در هر بخش از شهر به‌صورت متفاوتی بروز می‌کند. در مناطق مرکزی و محله‌های لوکس شمال تهران، بخش قابل‌توجهی از تقاضا ماهیت سرمایه‌ای دارد؛ به این معنا که خریداران با هدف حفظ ارزش دارایی خود در برابر افزایش نرخ دلار اقدام به خرید ملک می‌کنند. ازاین‌رو، قیمت مسکن در این مناطق نسبت به نوسانات ارزی بسیار حساس‌تر بوده و سریع‌تر واکنش نشان می‌دهد.
در مناطق میان‌درآمد، ترکیبی از خریداران مصرفی (برای سکونت) و سرمایه‌ای وجود دارد؛ بنابراین اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن در این بخش‌ها در سطحی متوسط اما همچنان قابل‌توجه مشاهده می‌شود. در مقابل، در مناطق حاشیه‌ای و کم‌برخوردار، توان خرید خانوارها بیش از هر چیز به سطح درآمد و نرخ تورم وابسته است. چنانچه افزایش قیمت‌ها از رشد دستمزدها پیشی گیرد، تقاضای واقعی برای خرید کاهش یافته و در عوض انگیزه‌های سفته‌بازانه و خرید با هدف کسب سود کوتاه‌مدت افزایش می‌یابد.
به‌طور کلی، می‌توان نتیجه گرفت که نوسانات ارزی اثری ناهمگون بر بازار مسکن تهران دارد و شدت واکنش قیمت‌ها به تغییرات اقتصادی، به ترکیب تقاضا، سطح درآمد و ویژگی‌های اجتماعی هر منطقه وابسته است.
داده‌های جدول زیر نشان می‌دهد که افزایش نرخ دلار طی سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲، با رشد قابل‌توجه قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران همراه بوده است. در این بازه زمانی، نرخ دلار از حدود ۳٬۸۰۰ تومان در سال ۱۳۹۶ به ۵۰٬۰۰۰ تومان در سال ۱۴۰۲ رسیده است؛ یعنی بیش از ۱۳ برابر افزایش. هم‌زمان، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن نیز در همه مناطق رشد چشمگیری داشته است، اما شدت این رشد در مناطق مختلف یکسان نیست.
| سال | نرخ دلار (تومان) | منطقه ۱ (میانگین قیمت هر متر) | منطقه ۵ | منطقه ۱۸ |
|---|---|---|---|---|
| ۱۳۹۶ | ۳,۸۰۰ | ۱۰٬۸۰۰٬۰۰۰ | ۴٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۱٬۸۰۰٬۰۰۰ |
| ۱۳۹۸ | ۱۲,۵۰۰ | ۲۳٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱۱٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۵٬۲۰۰٬۰۰۰ |
| ۱۴۰۰ | ۲۴,۰۰۰ | ۵۷٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۲۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۹٬۵۰۰٬۰۰۰ |
| ۱۴۰۲ | ۵۰,۰۰۰ | ۱۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۶۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۲۵٬۰۰۰٬۰۰۰ |
-
قیمت مسکن در منطقه ۱ “۱۱ برابر”،
-
در منطقه ۵ “۱۴ برابر”،
-
و در منطقه ۱۸ “حدود ۱۳ برابر” افزایش یافت.
به‌طور کلی، این داده‌ها حاکی از آن است که اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن افزایش مثبت و قابل‌توجهی در همه مناطق تهران بر جای گذاشته است، ولی شدت و ماهیت این اثر بر اساس ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی هر منطقه متفاوت است. مناطق برخوردارتر (مثل منطقه ۱) بیشتر تحت‌تأثیر رفتار سرمایه‌ای و پوشش ریسک دلاری قرار می‌گیرند، در حالی‌که در مناطق ضعیف‌تر (مثل منطقه ۱۸) تغییرات بیشتر ناشی از فشار تورمی و کاهش عرضه مسکن متناسب با تقاضا است.
تحلیل رفتاری سرمایه‌گذاران در بازار مسکن تهران
رفتار سرمایه‌گذاران در بازار مسکن تهران به‌طور مستقیم تحت تأثیر اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن و شرایط بی‌ثبات اقتصادی قرار دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که نوسانات شدید نرخ دلار، علاوه بر تأثیرگذاری بر قیمت مسکن، الگوهای سرمایه‌گذاری، توزیع ثروت و حتی جابه‌جایی جمعیتی در شهر را نیز دگرگون می‌کند.
۱. انتقال ثروت و تشدید شکاف طبقاتی:
افزایش نرخ دلار موجب رشد ارزش دارایی‌های ملکی در مناطق برخوردارتر شهر، به‌ویژه در شمال و مرکز تهران می‌شود. در نتیجه، دارندگان املاک در این مناطق با افزایش ارزش سرمایه خود مواجه می‌شوند، در حالی‌که اقشار کم‌درآمد در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای، از چنین مزیتی بی‌بهره‌اند. این پدیده عملاً به انتقال ثروت از طبقات پایین به بالا و افزایش نابرابری فضایی و طبقاتی در شهر منجر می‌شود.
۲. جابجایی جمعیتی و حاشیه‌نشینی جدید:
با رشد قیمت مسکن و اجاره در مناطق مرکزی و نیمه‌شمالی، خانوارهای میان‌درآمد و کم‌درآمد توان ماندن در این مناطق را از دست می‌دهند و تمایل به مهاجرت داخلی و حرکت به سمت مناطق پیرامونی یا شهرهای اقماری (نظیر پرند، پردیس و اندیشه) پیدا می‌کنند. این روند، شکل تازه‌ای از حاشیه‌نشینی مدرن یا طبقاتی را ایجاد کرده است که در آن، فاصله مکانی و اجتماعی میان طبقات شهری روزبه‌روز بیشتر می‌شود.
۳. تغییر در نرخ اجاره‌بها:
تحلیل‌های تجربی نشان می‌دهد که اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن معمولاً با تأخیری حدود ۴ تا ۶ ماهه بر روی اجاره ها تاثیر می‌گذارد. در واقع، زمانی که دلار افزایش می‌یابد، موجران برای حفظ قدرت خرید خود، اجاره‌ها را متناسب با رشد ارزش ملک افزایش می‌دهند. این تأثیر در مناطق پرتقاضایی همچون مناطق ۴، ۵ و ۱۴ تهران چشمگیرتر است، زیرا هم‌زمان فشار تقاضای مصرفی و سفته‌بازانه در این مناطق بالاست.
۴. اثر بر فعالیت‌های ساخت‌وساز:
افزایش نرخ ارز از مسیر دیگری نیز بر بازار اثر می‌گذارد: رشد قیمت دلار باعث افزایش هزینهٔ ساخت‌وساز می‌شود. مصالحی مانند آهن، سیمان صادراتی، تجهیزات مکانیکی و آسانسور که وابستگی مستقیم یا غیرمستقیم به نرخ ارز دارند، گران‌تر می‌شوند. در نتیجه، بسیاری از سازندگان پروژه‌های جدید را به تعویق می‌اندازند یا مقیاس ساخت را کاهش می‌دهند. این کاهش عرضه در بلندمدت موجب کمبود مسکن و افزایش بیشتر قیمت‌ها می‌گردد.
پیامدهای سیاستی
بررسی اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن نشاندهنده آن است که نوسانات شدید ارزی نه‌تنها موجب رشد قیمت مسکن می‌شود، بلکه ساختار تقاضا، توزیع ثروت و حتی الگوی فضایی شهر را نیز دگرگون می‌سازد. بنابراین، مدیریت پایدار بازار مسکن بدون ثبات اقتصادی و ارزی امکان‌پذیر نیست. بر این اساس، مجموعه‌ای از سیاست‌های هماهنگ در سطح کلان و بخشی می‌تواند به کاهش اثرات نامطلوب این نوسانات کمک کند.
- پایداری پولی و کنترل انتظارات: کاهش نوسان ارزی و سیاست‌های ضدتورمی (مستقیم یا ترکیبی) اولین شرط برای مهار فشار روی بازار مسکن است. (ثبات نرخ ارز = کاهش انگیزهٔ حفظ ارزش در ملک).
- حمایت عرضه: تشویق عرضهٔ مسکن اقتصادی (زمین در اختیار، یارانه ساخت، تسهیل مجوزها) برای مناطقی که عرضه ناکافی دارند.
- شفافیت بازار ارز و ابزارهای پوشش ریسک: ایجاد کانال‌های رسمی و ابزارهای مالی برای پوشش ریسک ارزی و جلوگیری از تبدیل‌سازی نامنظم پس‌انداز به دلار/مسکن.
- مالیات‌گذاری معاملات سفته‌بازانه: مالیات نقل‌وانتقال یا مالیات بر سود کوتاه‌مدت می‌تواند انگیزهٔ سفته‌بازی را کم کند و نوسانات قیمتی را تعدیل نماید.
- سیاست‌های منطقه‌ای: برنامه‌های هدفمند برای محلات آسیب‌پذیر (مسکن اجتماعی، تأمین مالی ارزان برای خریداران واقعی) تا اثرات نامتناسب کاهش یابد.
در مجموع، ترکیب سیاست‌های پولی پایدار، مالیاتی هوشمند، و حمایتی از عرضه‌ی واقعی مسکن می‌تواند کاهش اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن را منجر شود و ثبات نسبی را به این بخش مهم از اقتصاد شهری بازگرداند.
راهکارهای مدیریتی، ارتباطی و فناورانه برای مشاوران املاک
اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن، مستقیماً بر رفتار بازار مسکن و تصمیم‌گیری فعالان آن اثر می‌گذارد. در چنین شرایطی، مشاوران املاک باید ضمن شناخت دقیق از شرایط اقتصادی، از راهکارهای مدیریتی، ارتباطی و فناورانه برای حفظ ثبات عملکرد و اعتماد مشتریان استفاده کنند.
۱. راهکارهای مدیریتی و عملیاتی
۱–۱. تحلیل لحظه‌ای بازار و نرخ ارز:
مشاوران املاک باید به‌صورت روزانه تغییرات نرخ دلار و اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن را بر معاملات منطقه‌ای را بررسی کنند. ثبت داده‌ها و ایجاد فایل‌های آماری از قیمت میانگین هر مترمربع در هفته‌های اخیر، به تصمیم‌گیری دقیق‌تر و تحلیل روند بازار کمک می‌کند.
۱–۲. تنوع‌بخشی به نوع معاملات:
در زمان رکود خرید و فروش، تمرکز فعالیت‌ها باید به سمت بخش‌های دیگر مانند اجاره، مشارکت در ساخت یا مدیریت املاک هدایت شود. همچنین معرفی پروژه‌های نیمه‌کاره یا فرصت‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت (پیش‌فروش‌ها) می‌تواند جریان درآمدی دفتر را حفظ کند.
۱–۳. افزایش شفافیت اطلاعاتی:
در شرایط تورمی، بی‌اعتمادی بازار افزایش می‌یابد. ارائهٔ گزارش‌های واقعی از قیمت‌ها، معاملات قطعی و روند میانگین بازار در هر منطقه، اعتبار دفتر املاک را افزایش داده و مشتریان را وفادارتر می‌کند.
۱–۴. استفاده از قراردادهای تعدیلی:
در معاملات بلندمدت (به‌ویژه اجاره)، پیشنهاد می‌شود شرط تعدیل اجاره‌بها بر اساس شاخص تورم یا نرخ ارز در قرارداد درج شود تا هر دو طرف از نوسانات ارزی مصون بمانند.
۱–۵. مشاوره سرمایه‌ای به مشتریان:
مشاور باید بتواند تفاوت بین «خرید مصرفی» و «خرید سرمایه‌ای» را برای مشتری توضیح دهد و بازدهی احتمالی هر منطقه را تحلیل کند. در شرایط جهش ارزی، هدایت خریداران به مناطق دارای عرضه متعادل و رشد منطقی (نظیر مناطق ۵، ۹ و ۱۳) از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
۱–۶. مدیریت نقدینگی دفتر املاک:
پرهیز از نگهداری دارایی به‌صورت پول نقد یا سپرده ریالی در دوران پرنوسان ضروری است. تبدیل بخشی از نقدینگی به دارایی‌های باثبات‌تر مانند طلا، زمین یا مشارکت در پروژه‌های مطمئن می‌تواند ریسک مالی دفتر را کاهش دهد.
۱–۷. شبکه‌سازی و همکاری منطقه‌ای:
ایجاد ارتباط منظم با سایر دفاتر هم‌منطقه‌ای برای تبادل داده‌های واقعی، به شفافیت بیشتر بازار و جلوگیری از قیمت‌سازی‌های غیرواقعی کمک می‌کند.
۲. راهکارهای ارتباطی و رفتاری با مشتری
۲–۱. تسلط بر تحلیل اقتصادی:
مشتریان در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی انتظار دارند مشاور املاک بتواند اثر نرخ ارز و تورم را برایشان توضیح دهد. آشنایی با مفاهیمی مانند «تورم انتظاری»، «قدرت خرید واقعی» و «بازده دارایی‌ها» موجب افزایش اعتماد و اعتبار مشاور می‌شود.
۲–۲. مدیریت احساسات بازار:
در زمان جهش ارزی، بازار معمولاً دچار هیجان و رفتارهای غیرمنطقی می‌شود. مشاور حرفه‌ای باید نقش آرام‌کننده داشته باشد و با ارائه تحلیل عقلانی، از تصمیم‌گیری‌های احساسی مشتری جلوگیری کند.
۲–۳. افزایش آموزش و برند شخصی:
مشاوران می‌توانند از شبکه‌های اجتماعی برای انتشار محتوای آموزشی و تحلیلی استفاده کنند. انتشار ویدیوهای کوتاه درباره‌ی پیش‌بینی روند بازار یا توضیح سیاست‌های اقتصادی، باعث افزایش برند شخصی و جذب مشتریان آگاه‌تر می‌شود.
۲–۴. مشاوره اخلاقی و بلندمدت:
توصیه به خرید و فروش منطقی، نه صرفاً بر اساس ترس از افزایش قیمت، رویکردی اخلاقی و حرفه‌ای است که در بلندمدت وفاداری مشتری را به‌دنبال دارد.
۳. راهکارهای فناورانه
۳–۱. تحلیل داده و هوش مصنوعی:
استفاده از سامانه‌های داده‌محور و ابزارهای تحلیلی هوشمند به مشاوران املاک کمک می‌کند تا روند قیمتی مناطق مختلف، تأثیر نرخ ارز و تغییرات عرضه و تقاضا را به‌صورت علمی رصد کنند. این تحلیل‌ها، پایهٔ تصمیم‌گیری‌های دقیق‌تر و راهنمایی بهتر مشتریان در شرایط نوسانات اقتصادی است.
۳–۲. استفاده از نرم‌افزارهای مدیریت املاک:
نرم‌افزار املاک پارسیان از جمله سامانه‌های پرکاربرد در دفاتر مشاوران املاک ایران است که امکاناتی جامع برای مدیریت فایل‌های ملکی، جست‌وجوی سریع و فیلترگذاری دقیق، ثبت مشخصات ملک و مشتری، نگهداری ایمن داده‌ها و تهیهٔ گزارش‌های مدیریتی فراهم می‌کند.
ویژگی‌های برجسته این نرم‌افزار عبارت‌اند از:
-
ثبت و دسته‌بندی فایل‌ها بر اساس نوع، متراژ، موقعیت، قیمت و وضعیت معامله؛
-
جست‌وجوی سریع و هوشمند برای دسترسی آسان به فایل‌های مرتبط با نیاز مشتری؛
-
امکان چاپ قراردادها و گزارش‌های آماری از وضعیت معاملات؛
-
قابلیت اتصال مستقیم نرم‌افزار به وب‌سایت اختصاصی، به‌طوری که اطلاعات فایل‌ها به‌صورت خودکار در وب‌سایت دفتر املاک بارگذاری و به‌روزرسانی می‌شود.
۳–۳. راه‌اندازی سیستم CRM (مدیریت ارتباط با مشتری):
به‌کارگیری سیستم‌های CRM در کنار نرم‌افزار پارسیان، امکان مدیریت بهتر ارتباطات، پیگیری تماس‌ها، ثبت ترجیحات مشتریان و تحلیل رفتار خرید را فراهم می‌کند. این ابزارها کمک می‌کنند تا هر مشتری بر اساس نیاز و تاریخچه تعاملات، خدمات متناسب‌تری دریافت کند.
۳–۴. استفاده از پلتفرم‌های آنلاین و فایلینگ دیجیتال:
نمایش فایل‌ها در وب‌سایت، شبکه‌های اجتماعی یا سامانه‌های آنلاین به مشاوران این امکان را می‌دهد تا در شرایط رکود حضوری یا نوسانات بازار، همچنان تعامل مؤثر و مداومی با مشتریان داشته باشند. اتصال خودکار نرم‌افزار پارسیان به وب‌سایت دفتر املاک نیز فرآیند بارگذاری، به‌روزرسانی و مدیریت فایل‌ها را به‌صورت هوشمند و بدون خطای انسانی انجام می‌دهد.
سؤالات متداول:
۱-اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن چیست؟
اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن به این معناست که با افزایش دلار، هزینه ساخت‌وساز و تقاضای سرمایه‌ای افزایش می‌یابد و در نتیجه، قیمت مسکن رشد می‌کند. این اثر معمولاً در بازارهای بزرگ مانند تهران شدیدتر است.
۲- چرا اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن در تهران بیشتر از سایر شهرهاست؟
زیرا بازار مسکن تهران ماهیت سرمایه‌ای دارد و سرمایه‌گذاران از آن به‌عنوان پناهگاه ارزش در برابر نوسانات ارزی استفاده می‌کنند؛ بنابراین، اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن در تهران سریع‌تر و چشمگیرتر از سایر مناطق است.
۳- چگونه افزایش نرخ دلار باعث تشدید اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن می‌شود؟
افزایش نرخ دلار باعث رشد هزینه مصالح ساختمانی و تجهیزات وارداتی می‌شود و در عین حال، سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش دارایی خود به سمت خرید ملک می‌روند. این ترکیب باعث می‌شود اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن تقویت شود.
۴- برای کاهش اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن چه راهکارهایی وجود دارد؟
ثبات ارزی، کنترل تورم، وضع مالیات بر معاملات کوتاه‌مدت، و توسعه پروژه‌های مسکن اقتصادی از مهم‌ترین ابزارهای سیاستی برای کاهش اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن هستند.
۵-آیا کاهش نرخ ارز باعث افت قیمت مسکن می‌شود؟
در کوتاه‌مدت خیر، زیرا قیمت مسکن معمولاً چسبندگی دارد. اما در بلندمدت، کاهش نوسانات ارزی و بهبود ثبات اقتصادی می‌تواند اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن را تعدیل کرده و رشد قیمتی را کندتر کند.
۶- نقش مشاوران املاک در مواجهه با اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن چیست؟
مشاوران املاک باید با تحلیل دقیق اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن، رفتار هیجانی مشتریان را مدیریت کنند، اطلاعات واقعی از بازار ارائه دهند و خریداران را به سمت تصمیم‌گیری منطقی هدایت نمایند.
یافته‌ها نشان می‌دهد که اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن در تهران قوی، سریع و ناهمگن است. نوسانات ارزی از یک‌سو با افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و از سوی دیگر از طریق شکل‌دهی انتظارات تورمی و تحریک تقاضای سرمایه‌ای، موجب رشد قابل‌توجه قیمت‌ها می‌شود. این پویایی فضایی نشان می‌دهد که نرخ ارز نه‌تنها شاخصی کلان، بلکه محرکی ساختاری برای تغییر رفتار سرمایه‌گذاران ملکی است. در نتیجه، ثبات ارزی، کنترل تورم و سیاست‌های مالیاتی بازدارندهٔ معاملات سفته‌بازانه در کنار توسعهٔ مسکن اقتصادی و حمایت از تقاضای واقعی، می‌تواند مسیر پایدارتری برای بازار مسکن ایران فراهم سازد.