رکود در علم اقتصاد به دوره‌ای گفته می‌شود که در آن فعالیت‌های اقتصادی کند شده یا کاهش می‌یابد. در بازار مسکن، «رکود بازار ملک» زمانی رخ می‌دهد که حجم معاملات به‌شدت افت کرده، قیمت‌ها تمایل به کاهش ندارند یا به‌صورت غیرطبیعی نوسان می‌کنند، و قدرت خرید خریداران کاهش یافته است. این وضعیت می‌تواند ماه‌ها یا حتی سال‌ها ادامه داشته باشد و بر ساخت‌وساز، اشتغال و سرمایه‌گذاری نیز اثر منفی بگذارد.
در ایران، رکود بازار ملک معمولاً با تورم همراه است؛ به این معنا که قیمت‌ها بالا می‌مانند یا حتی رشد می‌کنند، اما حجم معاملات پایین است. این پدیده که «رکود تورمی» نام دارد، در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ به‌شکل آشکاری مشاهده می‌شود.
عوامل اصلی رکود بازار ملک در ایران
رکود بازار ملک در ایران طی سال‌های اخیر به یکی از مهمترین دغدغه‌های فعالان اقتصادی و خانوارها تبدیل شده است. در سال ۱۴۰۳ این رکود با افت معاملات، رشد هزینه ساخت و کاهش توان خرید تشدید شد و نیمه نخست ۱۴۰۴ نیز نشانه‌های تداوم همین شرایط را دارد. در ادامه به مهمترین عوامل موثر در ایجاد و ادامه این شرایط اشاره می‌شود:
۱) کاهش قدرت خرید خانوارها
متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران در انتهای ۱۴۰۳ حول ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان گزارش شده و در برخی گزارش‌ها اسفند ۱۴۰۳ حدود ۹۶.۴ میلیون تومان ذکر شده است؛ این سطوح قیمتی نسبت به توان پس‌انداز و وام‌پذیری خانوارها بسیار بالاست.
این فاصله بزرگ میان توان مالی و قیمت واقعی، موجب شده بسیاری از متقاضیان مصرفی به‌جای ورود به بازار، خرید خود را به تعویق بیندازند یا به واحدهایی با متراژ کمتر و کیفیت پایین‌تر رضایت دهند، که در نهایت به تعمیق رکود بازار ملک انجامیده است.
۲) وام‌های خرید ناکافی و افزایش نرخ سود بانکی
سقف تسهیلات خرید از محل اوراق بانک مسکن برای زوجین تهرانی حدود ۸۰۰ میلیون تومان و برای انفرادی حدود ۴۰۰ میلیون تومان در ۱۴۰۳ بوده است؛ در مقایسه با آپارتمان ۷۵ تا ۹۰ متری در تهران، این وام تنها کسری از قیمت را پوشش می‌دهد و عملاً قدرت خریدِ وام‌محور را تضعیف می‌کند.
همچنین نرخ‌های سود بالای سپرده‌های بانکی و اوراق گواهی با بازده ۲۰ تا ۲۵ درصدی، سرمایه‌گذاران را از بازار مسکن دور کرده و منابع مالی را به سمت بازار پول سوق داده است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاری ملکی که بازدهی کوتاه‌مدت کمتری دارد، برای بسیاری از سرمایه‌گذاران جذابیت خود را از دست داده و این تغییر مسیر نقدینگی، به تداوم رکود بازار ملک کمک کرده است.
۳) افت حجم معاملات و چسبندگی قیمت‌ها
باتوجه به آمار گزارش شده، تعداد معاملات ماهانه تهران در تابستان ۱۴۰۳ در محدوده ۳ تا ۴ هزار فقره گزارش شد؛ که این فاصله‌ای چشمگیر با وضعیت «نرمال» ۱۰ تا ۱۵ هزار فقره که از رکود عمیق حکایت دارد. با وجود این کاهش تقاضا، قیمت‌ها کاهش جدی نداشته‌اند که به پدیده «چسبندگی قیمتی» معروف است. این وضعیت باعث می‌شود رکود بازار ملک طولانی‌تر شده و بازگشت رونق دشوارتر گردد.
این وضعیت در حالیست که در ۴ ماهه نخست ۱۴۰۴، اعتبارات خرید کالای شخصی حدود ۷ برابر اعتبارات خرید مسکن بوده است؛ نشانه‌ای روشن از آن‌که سیاست اعتباری و سمت تقاضا به سود سایر بازارها چرخیده است.
۴) افزایش هزینه ساخت و نهاده‌های ساختمانی
طبق مرکز آمار، تورم نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در زمستان ۱۴۰۳ نسبت به فصل مشابه سال قبل ۳۷.۹٪ و در متوسط چهارفصل منتهی به آن ۳۰٪ بوده است؛ گروه‌هایی مثل گچ و گچ‌کاری و ایزوگام/قیرگونی رشد سالانه بالای ۴۸–۵۳٪ را تجربه کرده‌اند. این جهش قیمت مصالح، انگیزه سازندگان برای آغاز پروژه‌های جدید را کاهش داده و در نهایت، با کاهش عرضه، عمق رکود بازار ملک بیشتر شده است.
۵) کاهش سهم واحدهای نوساز
سهم واحدهای نوساز در معاملات ۱۴۰۳ به حدود ۲۷ درصد کاهش یافته، در حالی که یک دهه قبل این سهم نزدیک به ۶۰ درصد بود. کمبود نوساز باکیفیت باعث شده خریداران با گزینه‌های محدود و اغلب فرسوده مواجه شوند. این افت کیفیت عرضه، تمایل به خرید را کاهش داده و بر شدت رکود بازار ملک افزوده است.
۶)سیاست‌های حمایتی پراکنده و ناکافی
در سال‌های اخیر، سیاست‌های بخش مسکن به‌صورت جزیره‌ای و بدون هماهنگی لازم اجرا شده‌اند. نبود یک استراتژی جامع و بلندمدت، باعث شده هر طرح حمایتی تنها در کوتاه‌مدت اثر محدود داشته باشد و نتواند مشکلات ریشه‌ای بازار را حل کند. از سوی دیگر، مشوق‌های ارائه‌شده به سازندگان و خریداران یا ناکافی بوده یا به‌طور هدفمند به گروه‌های نیازمند تخصیص نیافته است. نتیجه این ضعف برنامه‌ریزی، کاهش انگیزه برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و تداوم رکود بازار ملک بوده است.
پیشنهادهای سیاستیِ کوتاه‌مدت و میان‌مدت برای خروج تدریجی از رکود بازار ملک
-
بازطراحی وام‌های خرید مصرفی: افزایش سقف و مدت بازپرداخت همراه با یارانه سود هدفمند خانوارهای کم‌درآمد و خانه‌اولی‌ها؛ اتصال وام به متراژهای میان‌قیمت و نواحی کم‌برخوردار برای اثرگذاری واقعی. (با توجه به شکاف فعلی سقف وام و قیمت هر متر)
-
تسهیل مالی سازندگانِ هدفمند: انتشار اوراق پروژه‌ای با تضمین‌های مرحله‌ای، وام ساخت شناور بر مبنای شاخص نهاده‌ها، و مشوق‌های مالیاتی برای بازآفرینی بافت‌های فرسوده به‌جای توسعه افقی پرهزینه. (با اتکا به رشد نهاده‌ها)
-
تنظیم‌گری سمت عرضه: رفع گلوگاه‌های صدور پروانه و کاهش هزینه‌های اداری ساخت؛ فعال‌سازی بانک زمین شهری برای پروژه‌های میان‌درآمدی؛ الزام به تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام. (در پاسخ به افت سهم نوسازها)
-
ثبات‌بخشی کلان و اعتباری: هم‌راستاسازی سیاست پولی–اعتباری با هدف تقویت تقاضای مصرفیِ مسکن (نه سفته‌بازی)؛ پرهیز از شوک‌های مقطعی نرخ سود که رقابت ناسالم با بازار مسکن ایجاد می‌کند.
-
شفافیت داده و رصد منظم: انتشار به‌موقع آمار معاملات، هزینه ساخت و عرضه نوساز تا سطح محله؛ این شفافیت، انتظارات قیمتی را تعدیل و برنامه‌ریزی سازنده و خریدار را تسهیل می‌کند.
نقش نرم افزار املاک پارسیان در بهبود روند خرید و فروش
در شرایطی که رکود بازار ملک باعث کاهش معاملات، طولانی‌تر شدن فرآیند یافتن مشتری مناسب و افت انگیزه سرمایه‌گذاران می‌شود، مشاوران املاک بیش از هر زمان دیگری به ابزارهایی هوشمند نیاز دارند. ابزارهایی که بتوانند بهره‌وری آن‌ها را افزایش دهند و سرعت عملشان را در مدیریت معاملات بالا ببرند.
نرم افزار املاک پارسیان دقیقاً با همین هدف طراحی شده است؛ تا به مشاوران کمک کند در شرایط دشوار نیز:
-
سریع‌تر به نیاز مشتریان پاسخ دهند،
-
فایل‌های ملکی را با دقت و نظم بیشتری مدیریت کنند،
-
پیشنهادهای متناسب با شرایط هر متقاضی ارائه دهند.
نتیجه این فرایند، چیزی فراتر از مدیریت عادی؛ یعنی حفظ مشتریان و رشد دفتر املاک حتی در دوران رکود است.
مزایای کلیدی نرم افزار املاک پارسیان برای مشاوران:
-
افزایش سرعت پاسخگویی: امکان جستجوی پیشرفته و فیلترهای متنوع، مشاوران را قادر می‌سازد در کوتاه‌ترین زمان بهترین گزینه‌ها را به مشتری ارائه کنند.
-
مدیریت هوشمند فایل‌ها: ساماندهی منظم و دسترسی سریع به اطلاعات املاک ثبت‌شده، بدون نیاز به جستجوهای وقت‌گیر.
-
ارتباط بهتر با مشتری: دسترسی سریع به جزئیات کامل ملک باعث می‌شود مشاور بتواند پاسخ دقیق و سریع به سوالات متقاضی بدهد.
-
نسخه رایگان برای آزمایش: مشاوران می‌توانند پیش از خرید، نسخه رایگان نرم افزار املاک پارسیان را امتحان کنند و با امکانات آن آشنا شوند.
-
تعرفه‌های به‌صرفه: هزینه خرید نرم افزار املاک پارسیان متناسب با نیاز دفاتر املاک و در مقایسه با مزایای آن بسیار اقتصادی است.
اگرچه نرم افزار املاک پارسیان به‌تنهایی نمی‌تواند عوامل اصلی رکود بازار ملک را از بین ببرد، اما به‌عنوان یک ابزار پشتیبان، نقش مهمی در بهبود کارایی مشاوران ایفا می‌کند. این نرم‌افزار با کاهش زمان پاسخگویی، بهبود مدیریت اطلاعات و تسهیل فرآیند پیشنهاد ملک به مشتری، می‌تواند حتی در شرایط رکود، شانس انجام معاملات را افزایش دهد. در نتیجه، برای دفاتر املاک که به دنبال متمایز شدن از رقبا و حفظ مشتریان خود هستند، استفاده از این نرم‌افزار می‌تواند یک سرمایه‌گذاری هوشمندانه باشد.