راهنمای جامع تنظیم اجاره نامه؛ نکات حقوقی و کاربردی برای موجر و مستأجر

بخش اول: نکات کلیدی در تنظیم اجاره نامه

۱. اعتبار و شکل قانونی اجاره‌نامه

برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، اولین گام در تنظیم اجاره نامه، رعایت چارچوب قانونی آن است:

• قرارداد باید کتبی و در دو نسخه تنظیم شود.

• حضور دو شاهد معتبر هنگام امضا الزامی است تا اجاره‌نامه قابلیت استناد در مراجع قضایی داشته باشد.

• برای اعتبار بیشتر، توصیه می‌شود اجاره‌نامه در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.

۲. مشخصات کامل طرفین

یکی از اصول مهم در تنظیم اجاره نامه، درج دقیق مشخصات موجر و مستأجر است:

• نام کامل، شماره شناسنامه، کد ملی، شماره تماس و نشانی مطابق مدارک هویتی.

• در صورتی که ملک دارای چند مالک باشد، اطلاعات تمام موجرین باید ثبت شود.

• برای اجاره‌های گروهی نیز، نام تمام مستأجرین باید ذکر گردد.

۳. مشخصات ملک و کاربری آن

در تنظیم اجاره نامه، نشانی ملک باید دقیق و کامل درج شود:

• پلاک ثبتی، منطقه، خیابان، شماره واحد.

• کاربری ملک (مسکونی، تجاری یا اداری) و محدودیت‌های استفاده باید شفاف باشد تا از اختلافات آینده جلوگیری شود.

مقاله: 7 راهنمای جامع اجاره مسکن در ایران

۴. مدت قرارداد و شرایط تمدید یا تخلیه

• مدت اجاره (تاریخ شروع و پایان) باید دقیقاً مشخص شود. در غیر این صورت، عقد اجاره باطل نخواهد بود ولی بهتر است از ابهام پرهیز شود (ماده ۴۶۸ قانون مدنی).

• امکان تخلیه یا بازپس‌گیری ملک قبل از پایان مدت باید توافق شود؛ همچنین تضمین تخلیه یا تحویل، و تعیین خسارت در صورت تخلف طرفین.

• در صورت تمدید بدون مراجعه به بنگاه، می‌توان الحاقیه به قرارداد قبلی نوشت؛ ولی اغلب دوباره باید در سامانه ثبت گردد و کمیسیون جدید تعلق گیرد.

۵. مبلغ رهن و اجاره

در هنگام تنظیم اجاره نامه، مبلغ رهن (ودیعه) و اجاره ماهانه باید شفاف ذکر شود:

• نحوه پرداخت اجاره (ماهانه یا فصلی) به همراه تاریخ دقیق و شماره حساب موجر.

• تعهد موجر به بازگرداندن ودیعه پس از پایان قرارداد طبق مفاد درج شده در اجاره‌نامه.

۶. تعهدات موجر و مستأجر

در تنظیم اجاره نامه، تعهدات دو طرف باید به وضوح مشخص شود:

• تعهدات موجر: تحویل ملک سالم، انجام تعمیرات اساسی و صدور کد رهگیری.

• تعهدات مستأجر: پرداخت به‌موقع اجاره، نگهداری از ملک و پرداخت هزینه‌های جاری نظیر آب، برق، گاز و شارژ ساختمان.

۷. ضمانت اجرا و فسخ

برای پیشگیری از مشکلات حقوقی:

• شرایط فسخ اجاره‌نامه باید مشخص شود.

• درج بندهای مربوط به خسارت در صورت نقض مفاد قرارداد، بخشی ضروری از تنظیم اجاره نامه است.

• تعیین مرجع حل اختلاف (شورای حل اختلاف یا دادگاه) نیز اهمیت ویژه‌ای دارد.

۸. کمیسیون مشاور املاک

در زمان تنظیم اجاره نامه از طریق بنگاه املاک لازم است که به کمیسیون مشاور املاک هم توجه گردد:

• طبق تعرفه اتحادیه مشاوران املاک، برای قراردادهای اجاره، ۲۵% از مبلغ اجاره ماهانه به‌عنوان کمیسیون تعیین می‌شود و همچنین مالیات بر ارزش افزوده (۹٪ یا ۱۰٪) اضافه می‌شود.

• برای رهن کامل، ابتدا رهن را «به‌صورت عرف» به اجاره تبدیل می‌کنند (مثلاً هر ۱ میلیون تومان رهن ≈ ۳۰,۰۰۰ تومان اجاره یا طبق عرف ۱۰۰ میلیون تومان رهن ≈ ۳.۳ میلیون تومان اجاره)، سپس ۲۵٪ کمیسیون به‌علاوه مالیات محاسبه می‌شود.

• این نرخ در شهرهایی مثل تهران، مشهد، شیراز ثابت است اما در برخی شهرها مانند تبریز یا اهواز ممکن است به ۳۳٪ هم برسد و یا در اصفهان به‌ازای هر ۱ میلیون تومان رهن، ۷,۵۰۰ تومان + ¼ اجاره یک‌ماه (به‌طور ترکیبی) می باشد.