بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر به یکی از پرچالش‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است. تورم افسارگسیخته، رکود معاملات و کاهش توان خرید خانوارها، بارها در صدر اخبار قرار گرفته‌اند. با این حال، در سایه این عوامل آشکار، یک متغیر پنهان و کمتر دیده‌شده نیز وجود دارد: زیرساخت‌های شهری و خدمات محیطی. دسترسی پایدار به آب و برق، وجود شبکه‌های فاضلاب کارآمد، سیستم حمل‌ونقل عمومی و حتی کیفیت فضای سبز شهری، همگی تعیین می‌کنند یک محله تا چه اندازه برای زندگی یا سرمایه‌گذاری جذاب باشد. تجربه نشان داده است که توسعه شهری بدون توجه به این زیرساخت‌ها، نه‌تنها مشکلات اجتماعی تازه‌ای ایجاد می‌کند، بلکه بازار مسکن را هم به سمت بی‌ثباتی و ناپایداری سوق می‌دهد.
این مقاله می‌کوشد بررسی کند چگونه کمبود زیرساخت‌های حیاتی، قیمت‌گذاری، عرضه و تقاضا را در بازار مسکن ایران تحت تأثیر قرار می‌دهد و چه راهکارهایی برای عبور از این چالش وجود دارد.
زیرساخت انرژی و اثر آن بر هزینه ساخت
یکی از عوامل پنهان اما تأثیرگذار در بازار مسکن ایران، وضعیت زیرساخت انرژی است. قطعی‌های مکرر برق در صنایع کلیدی مثل سیمان و فولاد، بارها ظرفیت تولید مصالح ساختمانی را کاهش داده و بازار را با کمبود عرضه مواجه کرده است. این کاهش تولید، قیمت مصالح را به‌طور مستقیم بالا برده و هزینه ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد.
از سوی دیگر، پروژه‌های ساختمانی در شرایط کمبود انرژی با تأخیر طولانی‌مدت روبه‌رو می‌شوند. سازندگان برای جبران هزینه‌های اضافی، ناچارند قیمت نهایی واحدها را بالاتر تعیین کنند و همین مسئله فشار مضاعفی بر خریداران وارد می‌سازد. در چنین شرایطی، عرضه مسکن جدید کاهش می‌یابد، رکود ساخت‌وساز عمیق‌تر می‌شود و تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن بیش از پیش به هم می‌خورد.
بحران آب و فرونشست زمین؛ تهدیدی برای سکونت پایدار
کمبود آب و پدیده‌ی فرونشست زمین در سال‌های اخیر به یکی از جدی‌ترین تهدیدهای شهری تبدیل شده است. کلان‌شهرهایی مانند تهران، اصفهان و کرمان بارها شاهد ترک‌خوردگی زمین و آسیب به زیرساخت‌های حیاتی بوده‌اند. این بحران نه‌تنها امنیت سکونت را تهدید می‌کند، بلکه به‌طور مستقیم بر بازار مسکن اثر می‌گذارد.
وقتی منابع آبی کاهش می‌یابد یا زمین در معرض فرونشست قرار می‌گیرد، ارزش ملک در آن مناطق با افت مواجه می‌شود. خریداران مصرفی تمایلی به زندگی در چنین محلاتی ندارند و سرمایه‌گذاران نیز این مناطق را پرریسک می‌بینند. در نتیجه، تقاضا کاهش پیدا می‌کند و روند مهاجرت به محلات یا شهرهایی که زیرساخت آبی پایدارتر دارند شدت می‌گیرد. این جابه‌جایی جمعیتی خود به افزایش قیمت در مناطق کم‌ریسک‌تر و تشدید نابرابری در بازار مسکن منجر می‌شود.
خدمات شهری و ارزش ملک
کیفیت خدمات شهری، شاخصی کلیدی در تعیین ارزش ملک است. دسترسی به حمل‌ونقل عمومی کارآمد، شبکه فاضلاب استاندارد، سیستم جمع‌آوری پسماند و وجود فضاهای سبز از عواملی‌اند که جذابیت یک محله را برای سکونت یا سرمایه‌گذاری افزایش می‌دهند.
در مقابل، محلاتی که از این خدمات محروم‌اند، حتی اگر موقعیت جغرافیایی خوبی داشته باشند، با رکود معاملاتی روبه‌رو می‌شوند. تجربه نشان داده است که نبود زیرساخت‌های مناسب باعث کاهش اعتماد خریداران و افت معاملات می‌شود. به بیان ساده، بازار مسکن در چنین مناطقی جذابیت خود را از دست می‌دهد، در حالی که مناطق برخوردار از خدمات پایدار، رشد قیمتی و معاملاتی بیشتری را تجربه می‌کنند.
پیامدها برای بازیگران بازار مسکن
۱. خریداران مصرفی
خانوارها در سال‌های اخیر با حساسیت بیشتری به کیفیت زیرساخت‌های شهری نگاه می‌کنند. تجربه نشان داده است که حتی اگر قیمت مسکن در مناطقی پایین‌تر باشد، در صورت نبود آب پایدار، خدمات حمل‌ونقل یا شبکه فاضلاب مناسب، تمایل به خرید به شدت کاهش می‌یابد. این تغییر رفتار مصرف‌کنندگان باعث می‌شود بخش قابل توجهی از تقاضا به سمت محلاتی با خدمات شهری بهتر حرکت کند و در نتیجه، بازار مسکن در مناطق محروم دچار رکود معاملاتی شود.
۲. سرمایه‌گذاران
برای سرمایه‌گذاران ملکی، ریسک زیرساختی به یک عامل تعیین‌کننده تبدیل شده است. پروژه‌هایی که در مناطقی با مشکلات آب، برق یا حمل‌ونقل اجرا می‌شوند، نه‌تنها بازدهی پایینی دارند، بلکه در بلندمدت نیز با افت ارزش مواجه خواهند شد. به همین دلیل، سرمایه‌گذاران به‌طور طبیعی به سمت پروژه‌هایی گرایش پیدا می‌کنند که از نظر خدمات شهری مطمئن باشند. این انتخاب موجب می‌شود سرمایه‌ها به صورت نامتوازن در شهر توزیع شوند و نابرابری قیمتی در بازار مسکن شدت بگیرد.
۳. سازندگان و پیمانکاران
سازندگان و پیمانکاران بیش از دیگر گروه‌ها تحت تأثیر کمبود انرژی و افزایش قیمت مصالح قرار دارند. قطعی برق در صنایع کلیدی مانند سیمان و فولاد، هزینه‌ی ساخت را افزایش داده و تکمیل پروژه‌ها را با تأخیر همراه می‌سازد. این موضوع باعث کمبود نقدینگی و کاهش توان عرضه واحدهای جدید به بازار می‌شود. در نتیجه، فشار بر بازار مسکن بیشتر شده و قیمت‌ها به شکل غیرطبیعی بالا می‌روند.
راهکارها و مسیر آینده
برای عبور از این چالش‌ها، سیاست‌گذاران، سازندگان و سرمایه‌گذاران باید نگاه خود را از صرفاً «ساخت واحد مسکونی» به سمت «توسعه‌ی هم‌زمان زیرساخت و مسکن» تغییر دهند. برخی راهکارهای کلیدی عبارت‌اند از:
- توسعه هم‌زمان زیرساخت و پروژه‌های مسکن: هر پروژه‌ی جدید باید همراه با برنامه‌های تکمیلی در حوزه‌ی آب، برق، فاضلاب و حمل‌ونقل باشد.
- سرمایه‌گذاری در مناطق پایدار: تمرکز ساخت‌وساز در شهرها و محلاتی که زیرساخت قابل‌اتکاتری دارند، می‌تواند فشار را از مناطق بحرانی کم کند.
- شفافیت اطلاعاتی در بازار مسکن: ارائه‌ی داده‌های عمومی درباره‌ی وضعیت زیرساخت‌ها و خدمات شهری، تصمیم‌گیری خریداران و سرمایه‌گذاران را هوشمندانه‌تر می‌کند.
- مدیریت بحران آب و انرژی: اصلاح الگوهای مصرف و استفاده از فناوری‌های نوین برای کاهش وابستگی به منابع محدود، پایه‌ای برای پایداری بازار مسکن در آینده است.
- تقویت همکاری میان بخش خصوصی و دولت: با ایجاد مشوق‌های مالی، می‌توان سرمایه‌گذاران را به مشارکت در توسعه‌ی زیرساخت‌های شهری ترغیب کرد.
در پایان اینکه بحران مسکن در ایران صرفاً ناشی از شکاف عرضه و تقاضا یا تورم نیست؛ ریشه‌های آن را باید در وضعیت زیرساخت‌های شهری نیز جست‌شوجو کرد. توسعه‌ی پایدار تنها زمانی امکان‌پذیر است که بازار مسکن و خدمات محیطی در کنار هم رشد کنند. اگر سیاست‌گذاران این پیوند حیاتی را جدی نگیرند، حتی ساخت میلیون‌ها واحد مسکونی جدید نیز نمی‌تواند نیاز واقعی جامعه را برآورده کند.